미국 Commercial Lease 계약하기 전에 꼭 확인해야 할 것들 | 사업을 해보고 나서 알게 된 현실
사업을 시작할 때 Commercial Lease 계약서를 받으면 가장 먼저 보게 되는 것은 아마 Rent일 것입니다.
저 역시 그랬습니다.
한 달 Rent가 얼마인지,
계약기간은 몇 년인지,
Security Deposit은 얼마인지,
이 정도를 먼저 생각하게 됩니다.
그런데 실제로 사업을 운영하고, 나중에는 사업을 정리하는 과정까지 겪어보니 Commercial Lease에서 정말 중요한 것은 월 Rent 하나가 아니었습니다.
특히 사업이 예상대로 되지 않았을 때 그 사실을 더 크게 느끼게 됩니다.
사업은 내가 그만두고 싶다고 해서 바로 끝낼 수 있지만, Lease는 내가 사업을 그만두기로 결정했다고 자동으로 끝나는 계약이 아니기 때문입니다.
그래서 지금 다시 Commercial Lease에 서명한다면 저는 Rent부터 보지 않을 것 같습니다.
오히려 이런 질문부터 할 것 같습니다.
“만약 이 사업이 잘되지 않는다면 나는 이 계약에서 어떻게 나올 수 있을까?”
사업을 시작하기도 전에 Exit를 생각하는 것이 이상하게 느껴질 수도 있습니다.
하지만 직접 사업을 해보고 나니 이것은 실패를 예상하는 것이 아니라 Risk를 확인하는 과정이라고 생각하게 되었습니다.
1. Lease Term — 몇 년 계약인가?
가장 먼저 확인할 것은 당연히 Lease Term, 즉 계약기간입니다.
3년인지,
5년인지,
10년인지 확인해야 합니다.
처음 사업을 시작할 때는 장기간 Lease를 확보하는 것이 안정적으로 느껴질 수도 있습니다.
장사가 잘된다면 좋은 위치를 오랫동안 확보할 수 있다는 것이 장점이 될 수도 있습니다.
하지만 반대 상황도 생각해야 합니다.
사업이 예상대로 되지 않는데 Lease가 몇 년씩 남아 있다면 이야기가 달라집니다.
그래서 저는 이제 단순히,
“몇 년 계약인가?”
만 묻지 않을 것 같습니다.
대신,
“내가 이 기간 동안 부담하게 될 전체 Lease 의무는 어느 정도인가?”
를 생각해볼 것 같습니다.
월 Rent만 보면 감당할 수 있어 보여도 계약기간 전체로 계산하면 상당한 금액이 될 수 있기 때문입니다.
2. Base Rent만 보면 안 됐습니다
Commercial Lease를 볼 때 월 Rent 숫자 하나만 보고 판단하면 실제 부담을 제대로 알기 어려울 수 있습니다.
Base Rent 외에 추가 비용이 있을 수 있기 때문입니다.
제가 이제 Lease를 본다면 이런 항목들을 함께 확인할 것입니다.
CAM(Common Area Maintenance)
NNN(Triple Net) 관련 비용
Property Tax
Building Insurance 관련 부담
Utilities
각종 관리비 또는 추가 비용
계약 구조에 따라 Tenant가 부담하는 항목은 달라질 수 있습니다.
그래서 중요한 것은 광고나 처음 제시받은 Rent 숫자가 아니라,
“결국 매달 내가 실제로 내야 하는 총 Occupancy Cost가 얼마인가?”
라고 생각합니다.
예를 들어 Base Rent가 $5,000이라고 해도 추가 비용이 $2,000이라면 실제 사업에서 감당해야 할 공간 비용은 전혀 다른 숫자가 됩니다.
그리고 이런 비용 중 일부는 시간이 지나면서 변할 수도 있습니다.
3. Rent Increase는 어떻게 되어 있는가?
처음 계약할 때 현재 Rent만 보는 것도 위험할 수 있습니다.
Commercial Lease에는 계약기간 동안 Rent가 인상되는 조건이 들어 있을 수 있기 때문입니다.
그래서 저는 이제 다음을 확인할 것 같습니다.
매년 Rent가 올라가는가?
얼마나 올라가는가?
고정된 금액인가, 일정 Percentage인가?
Option 기간에는 Rent가 어떻게 결정되는가?
사업 초기에는 현재 Rent를 감당할 수 있다고 생각했는데 몇 년 뒤 Rent가 올라가면 손익분기점도 함께 달라질 수 있습니다.
그래서 Lease를 검토할 때는 첫해 Rent만 보는 것이 아니라 계약 마지막 해까지 예상되는 Rent도 함께 계산해보는 것이 중요하다고 생각합니다.
4. Assignment — 사업을 팔 때 Lease를 넘길 수 있는가?
제가 지금 다시 Lease를 본다면 상당히 중요하게 볼 항목 중 하나가 Assignment입니다.
Assignment는 쉽게 말하면 현재 Tenant가 가지고 있는 Lease상의 권리와 의무를 다른 사람에게 넘기는 것과 관련된 내용입니다.
사업을 나중에 매각해야 하는 상황이 생긴다면 이 조항이 중요해질 수 있습니다.
사업을 사고 싶다는 Buyer를 찾았다고 해도 Buyer가 현재 장소에서 계속 영업하려면 Lease 문제를 해결해야 하기 때문입니다.
그래서 저는 계약 전에 최소한 이런 내용을 확인할 것 같습니다.
사업을 매각할 때 Lease Assignment가 가능한가?
Landlord의 사전 승인이 필요한가?
Landlord가 Buyer를 검토할 수 있는가?
Assignment 과정에 별도의 조건이나 비용이 있는가?
여기서 중요한 것은 Buyer를 찾는 것과 Lease를 넘기는 것이 같은 일이 아닐 수 있다는 점입니다.
사업을 사고 싶은 사람이 있다고 해서 Lease까지 자동으로 넘어가는 것은 아닐 수 있습니다.
이 부분을 저는 사업을 시작하기 전에 훨씬 중요하게 봐야 한다고 생각하게 되었습니다.
5. Sublease는 가능한가?
Assignment와 함께 확인하고 싶은 것이 Sublease입니다.
Assignment와 Sublease는 같은 개념이 아닙니다.
일반적으로 Assignment는 Lease상의 지위를 다른 사람에게 넘기는 구조이고, Sublease는 기존 Tenant가 계약관계를 유지하면서 공간의 전부 또는 일부를 다른 사람에게 다시 임대하는 구조입니다.
하지만 실제 권리와 책임은 계약 내용에 따라 달라질 수 있습니다.
그래서 중요한 것은,
“Sublease가 가능하다더라.”
라는 일반적인 이야기보다 내 계약서에서 실제로 무엇을 허용하고 있는지 확인하는 것이라고 생각합니다.
Landlord Consent가 필요한지,
어떤 조건이 붙는지,
Sublease를 하더라도 기존 Tenant의 책임이 계속 남는지 등을 확인해야 합니다.
6. Landlord Consent — 결국 Landlord 승인이 필요한가?
사업을 매각하거나 Lease를 넘기는 과정에서 Landlord Consent가 필요한 계약도 있습니다.
이 부분은 사업 Exit와 직접 연결될 수 있습니다.
사업주 입장에서는 좋은 Buyer를 찾았다고 생각해도 Landlord는 다른 기준으로 새로운 Tenant를 검토할 수 있기 때문입니다.
예를 들어 Buyer의 재정상태,
Credit,
사업 경험,
새로운 Business Concept,
보증 능력 등을 볼 수도 있습니다.
실제 기준과 절차는 Lease와 Landlord에 따라 달라질 것입니다.
그래서 지금의 저는 Commercial Lease를 계약하기 전에,
“나중에 사업을 매각한다면 Landlord가 어떤 기준으로 Assignment를 승인하는가?”
를 물어볼 것 같습니다.
가능하다면 그 내용을 말로만 듣기보다 Lease에 어떻게 적혀 있는지도 확인할 것 같습니다.
7. Personal Guarantee — 회사 Lease라고 개인과 상관없는 것은 아닐 수 있습니다
이것도 제가 지금이라면 굉장히 중요하게 볼 부분입니다.
사업을 Corporation이나 LLC 명의로 운영한다고 해서 Commercial Lease와 관련된 개인적인 책임이 항상 없는 것은 아닐 수 있습니다.
Lease에 Personal Guarantee가 포함되어 있는지 확인해야 합니다.
Personal Guarantee가 있다면 회사가 Tenant라고 해도 특정 Lease 의무에 대해 개인이 보증을 제공하는 구조가 될 수 있습니다.
그래서 저는 이제 Lease 계약서를 받으면 Tenant 회사 이름만 확인하지 않을 것입니다.
누가 Guarantor인지,
Guarantee의 범위가 무엇인지,
언제까지 적용되는지,
Assignment나 사업 매각 후에도 어떤 책임이 남을 수 있는지
등을 확인할 것 같습니다.
이 부분은 금액이 클 수 있기 때문에 이해하기 어렵다면 계약 전에 변호사나 관련 전문가에게 확인하는 것이 좋다고 생각합니다.
8. Early Termination — 중간에 나올 방법이 있는가?
제가 지금 다시 Lease를 계약한다면 반드시 찾아볼 표현 중 하나가 Early Termination입니다.
사업이 예상대로 되지 않았을 때 계약기간이 끝나기 전에 Lease를 종료할 수 있는 방법이 있는지를 확인하는 것입니다.
그런 조항이 있다고 해도 아무 조건 없이 나갈 수 있다는 의미는 아닐 수 있습니다.
Notice 기간이나 비용, 특정 조건 등이 있을 수 있습니다.
반대로 계약서에 Tenant가 자유롭게 중도해지할 수 있는 권리가 없는 경우도 있을 수 있습니다.
그래서 저는,
“사업을 그만두면 Lease도 그만두면 되겠지.”
라고 생각하지 않을 것입니다.
계약하기 전에 중도 종료와 관련된 조항이 실제로 있는지부터 확인할 것 같습니다.
9. Security Deposit — 나갈 때 어떻게 돌려받는가?
사업을 시작할 때 Security Deposit은 처음 들어가는 비용 중 하나로만 생각하기 쉽습니다.
하지만 나갈 때가 되면 중요한 문제가 됩니다.
저라면 이제 다음을 확인할 것 같습니다.
Deposit이 정확히 얼마인가?
어떤 상황에서 Landlord가 Deposit에서 금액을 차감할 수 있는가?
미납 Rent나 다른 비용에 적용될 수 있는가?
공간에 Damage가 있다면 어떻게 처리되는가?
Lease 종료 후 정산과 반환 절차는 어떻게 되는가?
특히 Commercial Lease는 주거용 Lease와 동일하게 생각해서는 안 된다고 봅니다.
계약서에 적힌 Deposit 관련 조건을 직접 확인하는 것이 중요합니다.
10. 나갈 때 원상복구는 어디까지 해야 하는가?
이 부분도 놓치기 쉬운 비용이라고 생각합니다.
사업을 시작하면서 공간에 여러 가지를 설치할 수 있습니다.
간판,
조명,
주방장비,
전기시설,
배관,
벽이나 바닥,
각종 Fixture 등이 있을 수 있습니다.
하지만 Lease가 끝날 때 이것들을 그대로 두고 나갈 수 있는지는 별개의 문제일 수 있습니다.
계약에 따라 특정 시설물을 제거하거나 공간을 일정 상태로 복구해야 할 수도 있습니다.
그렇다면 사업을 정리하는 마지막 순간에 생각하지 못했던 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.
그래서 지금 다시 계약한다면,
“나갈 때 이 공간을 어떤 상태로 돌려줘야 하는가?”
를 처음부터 확인할 것 같습니다.
사업을 시작할 때 설치비용만 계산할 것이 아니라 나갈 때 철거비용까지 생각해야 한다는 것입니다.
11. Renewal Option이 있다고 무조건 좋은 것은 아닙니다
Renewal Option은 사업이 잘될 경우 매우 중요한 권리가 될 수 있습니다.
좋은 위치에서 장사가 잘되고 있는데 Lease가 끝나버리면 문제가 될 수 있기 때문입니다.
그래서 Option이 몇 번 있는지,
몇 년씩 연장할 수 있는지,
언제까지 Notice를 줘야 하는지,
Option 기간의 Rent는 어떻게 결정되는지를 확인할 필요가 있습니다.
특히 Option이 있다는 사실만 확인하고 끝내지 않고, 그 Option을 행사하기 위한 조건도 확인해야 한다고 생각합니다.
12. Use Clause도 확인해야 합니다
Commercial Lease에는 공간에서 어떤 사업을 할 수 있는지를 정하는 Use Clause가 있을 수 있습니다.
처음에는 내가 하려는 사업만 가능하면 문제가 없어 보일 수 있습니다.
하지만 나중에 사업을 매각하려 할 때는 이야기가 달라질 수 있습니다.
새로운 Buyer가 다른 Concept의 사업을 하려고 한다면 기존 Lease의 허용 범위가 문제가 될 수도 있기 때문입니다.
그래서 저는 이제 Use Clause도 단순히 현재 사업을 위한 조항으로만 보지 않을 것 같습니다.
나중에 사업을 매각하거나 Concept을 변경해야 할 경우 얼마나 유연한지도 함께 생각해볼 것 같습니다.
결국 Lease는 Rent 계약만이 아니었습니다
예전에는 Commercial Lease라고 하면 가장 먼저 떠오르는 것이 Rent였습니다.
지금은 그렇지 않습니다.
제가 다시 Lease를 본다면 최소한 다음을 함께 볼 것 같습니다.
Lease Term / 실제 총 Rent 부담 / Rent Increase / NNN·CAM / Assignment / Sublease / Landlord Consent / Personal Guarantee / Early Termination / Security Deposit / 원상복구 / Renewal Option / Use Clause
그리고 이 모든 것을 보고 마지막으로 질문할 것 같습니다.
“이 사업이 잘될 때 이 Lease는 나에게 좋은 계약인가?”
그리고 하나를 더 묻겠습니다.
“이 사업이 잘되지 않을 때도 내가 감당할 수 있는 계약인가?”
저는 두 번째 질문이 첫 번째 질문만큼 중요하다는 것을 사업을 경험하면서 알게 되었습니다.
사업에 들어가는 방법만큼 나오는 방법도 중요했습니다
지난 글에서 저는 사업의 Exit 기준에 대해 이야기했습니다.
언제까지 버틸 것인지,
얼마까지 손실을 감당할 것인지,
손익분기점까지 얼마나 부족한지를 확인하는 것도 중요합니다.
하지만 Commercial Lease가 있는 사업에서는 그것만으로 충분하지 않을 수 있습니다.
사업을 그만두기로 결정하는 것과 실제로 Lease에서 빠져나오는 것은 다른 문제일 수 있기 때문입니다.
그래서 지금 다시 사업을 시작한다면 저는 Lease에 서명하기 전에 Exit 가능성부터 함께 확인할 것 같습니다.
사업이 잘될 것이라는 기대를 하지 말자는 뜻이 아닙니다.
오히려 예상과 다른 상황이 생겼을 때도 대응할 수 있도록 준비하고 시작하자는 의미입니다.
제가 사업을 해보고 나서 느낀 것은 이것입니다.
Commercial Lease는 단순히 공간을 빌리는 계약이 아니라, 앞으로 몇 년 동안 사업의 선택지를 결정할 수도 있는 중요한 계약이었습니다.
그래서 이제는 월 Rent가 저렴한지만 보고 좋은 Lease라고 생각하지 않을 것 같습니다.
들어갈 때의 조건과 나올 때의 조건을 함께 보겠습니다.
※ 참고: Commercial Lease의 조건과 Tenant의 권리·의무는 계약 내용과 지역의 법률에 따라 달라질 수 있습니다. 이 글은 제 사업 경험을 바탕으로 정리한 내용이며 법률 자문이 아닙니다. 중요한 Lease 계약은 서명하기 전에 Commercial Lease를 다루는 변호사 등 전문가에게 확인하시기 바랍니다.
Comments
Post a Comment